上一周我们分享了房地产公司精装设计的成本管控相关的文章，发布以后有不少朋友已经客户来咨询，在成本管理方面的一些思路和想法，不过很遗憾，小悦悦有很多图要画，确实在当前环境下，房地产行业进入了一个需要精细化管理和耕耘的时代了，各个媒体，论坛都在说房地产行业的难处，其实难处还远没到到来。
! E6 u' L3 h- r9 ~



5 `% w5 R4 a, T) t. d1 v

      话说小悦悦在11年前还没有进入地产，建筑大类这行以前，还是在竞争异常激烈的IT行业，小悦悦商学院毕业后进入了现在宇宙最大计算机公司，当时的渠道管理，政策，激励，VI，品牌管理，培训，标准化，价值管理，管理输出等都进入了相当规范的地步，那套东西就是放到现在也不过时，也就是说10年前，IT行业已经进入了竞争白热化的时代了。你想，连管理都开始输出了，竞争激烈到什么地步，年年唱衰整个行业，然而现在整个计算机行业依然存在，全球计算机的营业额依然巨大，只是整个计算机行业的产品和经营方式发生了重大改变，但是依然在遵循摩尔定律进行创新发展，产品更加成熟，技术更加成熟和快速迭代，售卖方式更加简洁和便利，其实我们的房地产行业应该多参考一下这个行业的发展和竞争，竞争的激烈程度是各位房地产公司领导想象不到的，11年前的计算机行业就已经竞争这么激烈了，那么还有没有更早的进入竞争白热化的行业呢？答案的有的，那就是快消行业。计算机行业当前的方法和模式都是沿着快消行业的竞争和经营思路去的。那么回过头来看，其实现在房地产行业经过政策的调整和红利的逐步消失后还没有出现那样的异常激烈程度，还有很大的可作为的空间。我们参加的一些商业论坛活动的时候，也对此持有相同的看法。

       回到我们今天要说的主题，房地产公司的精装产品设计，我们在前面说房地产精装设计成本管理这个话题的时候，介绍了成本管理的多项措施和方法。比如户型产品的模块化，成熟产品线的规划，设计的三级模块体系，还有就是设计供应商的三级管理体系。那么今天我们谈到的房地产精装设计依然要提到模块化这个关键词。这个词还有另外一种叫法，那就是套餐化，没错，就是被我们设计行业最为诟病和吐槽频率最高的一个词，很多同行认为，设计套餐化几乎和低水平划等号，但是提醒各位的是，这是非常浅显的一个认知，不好意思，抹杀了各位大神的面子了，我们从商业和经营从层面去看待建筑火或者房地产设计环节的话，就不能这么浅显的认为了，设计是房子这个产品的一个功能属性。反而呢，就是这个套餐化却是房地产精装设计的利器，各位可不要小看了这个套餐化或者模块化。如果全是个性化，精装这个事情就没得玩儿了，房地产行业的精细化管理，成本的逐步降低肯定是未来的趋势，但是低成本并就不意味着低水平。当然了，我们所说的套餐化不是普通的套餐化，至少它得玩出点深度和高度。不然我们开发商那就真是不关心产品的设计和未来了。我们随便来举几个例子：深圳湾一号，广州汇悦台，广州天銮，华润橡树湾，德信臻园，鹿城广场....等等非常多，当然也有做的不是太好的，这里就不一样举例了。

! Q& D4 n8 V1 G3 a6 ]' M0 Y

      我们来继续深入介绍房地产的精装设计，整个房地产行业的工作，包括设计在内，一定是用产品的思维去看待如何造房子，我们也同样一定要用产品的思维去看待设计，如果从艺术的思维去做设计，那就很危险了，其实我们大部分的设计师同行都有艺术家情节，但是我们说设计其实是一个综合性职业。有柴米油盐的东西，有审美的东西，还有时代的东西，有工程技术性的东西，我们都是正常人的生活，但是我们读遍中外艺术史，有多少艺术家是正常的生活，是常规的思维？

       我们再列举世界知名的设计机构和设计师，HBA也好，Willsion也好，PYR也好，TONYCHI也好，YABU也好，他们为谁设计？说到底还是为产品方，产业方，资本方设计。那问题来了，凯悦酒店为何能大批量复制？最奢华的度假酒店安缦，悦榕庄为何能批量复制？最具东方情调的文化东方为何能够复制？从深层次看，依然有产品的思维在里面，有模块化的影子在里面.我们再说HBA的设计辨识度，Tony Chi的辨识度，YABU的辨识度为何这么强，其实他们的设计也是有模块化的内涵的，不然为何他们的辨识度这么高？这就是流程和模块化在发生作用。

        好，扯远了，在进行精装产品的设计之前，我们需要对住宅产品进行整个住宅功能系统分析。

& ]. |2 O0 T+ W/ ?5 D% T6 O

• 功能体系，也就是功能分布
• 收纳体系
• 舒适体系，即空调水暖新风
• 防护体系，即隔热，隔音，防水，安全
• 美学体系，感官颜值
• 空间产品体系，软装陈设，灯光
• 智能化体系
• 意识体系或者故事化，当然这个不在我们的精装设计范围内。
• 动线体系，动线非常重要，一定要合理。
  
  

* I' N/ {: W1 w- Y/ P/ c0 ?; J+ B
/ ~- A9 n" M8 V" c' ?/ b! [' c
5 i4 x( o" n7 _2 V

这些子系统几乎囊括了我们一个居住空间的所有内容和需求。那么我们再来进行精装设计的第二步分析，区域的功能细分。

     1.玄关功能系统，满足收纳，临时放置，储存，进出门的转换空间需求产品集。
4 O+ J) J% F. B" {# d

    2.厨房功能系统，满足中西厨产品需求集，同时分析不同产品匹配不同用户，不同用户对厨房做饭的不同层次的需求。比如新生代的小年轻和70,80后的人群相比，对厨房的要求就不一样，再比如中高收群体和刚需群体对厨房产品需求又是不一样的。

     3.客餐厅功能系统的产品集。

     4.起居室，书房产品集

     5.卫生间产品集，满足卫生间的不同层次的需求产品有哪些。

     6.卧室功能需求产品集，满足卧室功能产品集。比如卧室可做主卧背景，也可以贴墙纸，还可以刷乳胶漆等等，这都是产品形式。

     7.衣柜，衣帽间的需求产品配置。

     8.晾晒，操作间产品集。

9 |) D9 ]/ h' R' N  Z( k; \8 u

. g* T0 x) j% ~; J( H. z

好了，我们把每个功能区域尽可能出现的产品集都列出来之后，进行每个区域的归档，当我们设计某个区域需要某个产品的时候直接进行提取。进入下一个环节的工作，那就是对我们房子产品的产品线分类，定配置，简单说就是说高档楼盘好配置，刚需楼盘妥善配置，反而要力争做的更好，就不是刚需楼盘刚需配置了。

例如：我们为高档楼盘产品进行精装化设计的时候如何进行产品配置？首先肯定框定预算，再列配置和产品集：
! M' I2 |6 Y2 W

1.地暖空调新风，

2.定制化厨房+净水系统，

3.墙体木饰面配置，衣帽间配置，

4.较为高档的卫浴配置，大理石产品，甚至包括卫生间四大件+其他的功能匹配。

5.实木门+五金配套

6.高端的灯具配套及灯光设计

7.高端墙布

8.高档次地板

9.高档门窗系统，隔音隔热

列完这些产品配置之后，进行核算综合单价，是否在套餐化范围之类，如没有，进行调整，然后进行设计，最后根据设计表现效果进行再一轮的调剂。注意调剂这个办法用的好，要多用，其实就是再优化。

      那么如果是刚需类的楼盘产品，如何进行精装的产品化设计呢？这个就很考验设计师和工程部门的协作能力了，做的好，客户满意收房后基本不改动，就不产生浪费，做的不好，客户吐槽很多。这里还真要提出一点，我们接触过很多的精装交付的客户，对开发商交付的精装产品吐槽真的很多。说实话，不合理的地方非常多。这里面甚至包括一些较为知名的地产商的作品。这里就不列举了，当然具体的原因肯定有很多，有专业设计的原因，有施工的原因，有总造价预算的原因，有管理的原因或者其他原因。

        小悦悦作为有着10年行业经验的老伙计，既服务过地产商也服务过终端业主的设计师，在这种刚需和改善型的精装设计上还真有一些心得，我们和小伙伴一直强调，我们要本着客户没钱如何做设计这个思路去工作？客户在预算特别低的情况下如何做设计？你帮助有钱人做设计不算真本事，帮助绝大多数普通人做好设计才是真本事，我们要去思考设计的底层逻辑是什么？这里我们总结成本控制一句话：大处着手，小处着眼。具体来看：

       例如：我们在刚需产品的精装设计交付里面，首先我们界定预算，这个是第一个，也就是前面说的套餐模型。其次我们在套餐模型里面做出选择进行再优化，优化之后进行设计，然后再进行产品配比，再优化定型，接下来看；

      第一个，选择墙面材料，墙纸，遭到吐槽最多的地方，其实很多客户吐槽的不是墙纸产品本身，而是开发商选择的墙纸产品的质感，色调真的是让人吐槽，还有一个就是关于墙纸收口的问题，吐槽的也比较多

      第二个，房间的地板能不能别一万年不变？好歹了解一下外面的消费趋势啊，可能采购地板确实不错，但是你搞个颜色深深的，发红的地板，我们不知道到底是站在谁的立场去选择地板的？，这也是吐槽最多的地方，另外一个就是踢脚线，踢脚线的质量高低其实根本不影响总造价，但是它影响业主对产品的主观评判，相信我。

      第三个，卫生间也是同样的道理，瓷砖颜色的变换直接决定了业主的感官，他费钱吗？一点钱都不费。另外在淋浴房的中心处加装一块格栅大理石，仿照酒店的做法，立马档次提升N多倍，其实也没有几个钱。另外卫生间还有最重要的2个地方，防水我们就不说，这个基本性的技术问题，没有说的价值。一个是卫生间的门套，我们都知道现在很多木门套底部都是用石材做脚座了，起到防水保护门套的作用，但是我们说大部分的精装产品做的有其形而无其神，粗糙不说，还忽略了收口的地方了，来看图

8 o7 D% C3 W2 |  l: ~" C
+ f) k! C& ?- c# r箭头处的石材不应该是与木门套齐平，而且应该比木门套子口多出4mm，这样门套上的防撞条到此处断掉的时候，断面就刚好落在石材上，这就是收口处理。
+ ?: a: h- o: `- V% Q) h" K
, V4 k. P6 A$ _      二个是所有带固定浴缸的检修口问题，几乎所有施工单位或者设计单位都对固定浴缸检修口没有太好的办法。小悦悦曾受邀参与多处开发商房子精装及酒店的样板验收的时候发现，10个有9个是做不对的，很多施工单位都是直接放一块大理石在检修口的位置，检修的时候就拿下来，我就问了，如果不小心石材掉下来怎么搞，砸到手，砸到脚怎么办？几乎都回答不上来，就连我们参与大咖设计的样板间，这2个地方也是这样，更厉害的是，竟然还有很多的施工单位竟然都没有留出浴缸的检修口，简直太厉害了，由衷的佩服。
( ?4 \2 v. A4 {' p
这里需要注意。小细节体现大价值，真正大价值产品的地方我们反而可以做点省钱的文章。好，我们这里给出改进的方法：

* f! {0 B8 ^5 f" O$ e7 Y6 v* p
' h9 M. ?+ [* @( {( }1 {) A# _# M

  N  y0 t$ \$ C" L, [) S# m 第四个，很多的地产公司喜欢把主卧床背景做软包，并且那种老土的菱形的，我不知道基于这种设计的理由是什么？或者设计的逻辑是什么？吐槽最多，花钱不说，业主还不领情，难道就不能改改吗？



0 L; A5 }3 F9 r. i- m4 k
9 {" [: B! e  a* n5 u5 c

来看下面的几个图片：

  我们看到后面两种主卧床背景明显视觉感官比上面的效果好不知道多少倍，其实两种材料都差不多，甚至硬包造价比软包造价还低，有待斟酌改进。

+ A0 W) J! r- ]; Y4 J( s

      第五个：最重要的地方，公共区域的客餐厅背景，正常情况下，我们尽量将客餐厅设计的较为突出以点，毕竟是公共区域形象问题，也是直接关系到业主对开发商打分的问题。如实在是刚需产品预算不够了，我们认为也要在墙面的色彩处理上有个对比处理，后期业主自己配点装饰一类的柜子，效果也不错

* o& @9 M' b% h

  u% n. B; W$ u( D3 _
) g- X- o& y3 Z. i
$ C$ `8 l5 {& i, q/ U1 f7 U. c
; }# g9 Z, e5 }+ r6 O5 M
( j1 W6 t7 r- W' T6 k0 C1 J, y

第六个，就是灯光的设计，我们很多的房地产开发商的精装设计产品里面根本就没有涉及到灯光设计，只是设计了天花筒灯，射灯，仅此而已。我们经常说，难道精装就没有灯光设计吗？难道客户预算不够就不进行灯光设计吗？灯光作为二次光，它是客观存在的，只是我们如何去利用它而已。曾经又一次小悦悦受邀一个地产公司朋友去进行内部验收，小悦悦进门一抬头发现天花上的筒灯怎么这么刺眼，硬伤。一看人家灯具用的品牌还很不差，那这是什么原因，典型的好产品，但是没有用对它。消费水平越来越高，客户对光的要求也越来越高。不是简单的停留在只要有灯，能照明，亮就行的哪个状态了。由于时间的关系，灯光的设计今天这里就不展开讲了，后期应该会出专题来进行灯光设计的分享。

      那么最后还要说一点的就是，我们在同等预算条件下，相同的户型多设计一些不同类型风格的产品进行交付，比如90平左右的，我们设计同类型产品中不同表现效果设计的微调。在较大面积的产品，可以设计新中式，轻奢不同风格的产品，供客户多一些的选择，一来体现出房地产开发商的用心和对客户的关怀，二来客户也会通过看房子的时候与其他比较后得出好的评价。其实总体费用几乎不会有太大变动。

      看，今天我们把住宅产品的设计都通过产品化的思维进行了梳理和归类，明确的模块化和类别整理，直接与成本进行挂钩换算，当然今天我们没有对造型创意部分和文化故事化部分进行阐述，这部分的工作就要留给设计师进行去发挥了。但是我们说总体它基本不会跑偏。

       房地产行业发展到今天，其实仍然有巨大的可作为的空间，远没有到大家说的那么困难的地步，如果我们自己看自己，是一种思维发展方式，与竞品相对，是另外一种思维方式，如果从跨行业对比的视角去进行经营和管理上的对比，又是另外一种思路。产品的成熟模块化设计和快速设计迭代，以及产品线的竞争策略都至关重要。小悦悦将郭士纳老头的《谁说大象不能跳舞》看了至少不低于8次了，吴晓波先生的书也看过好多次了，当然设计类的书就更加不用说了，不能放下吃饭的家伙。IBM在当时如此恶劣的条件下，能够起死回生，并从新夺回行业领导地位，靠的是清晰的产品线规划和强势的产品战略和策略。当时郭士纳决定将公司最为明星的产品做出一个大胆的战略计划，在未来的3年逐步降低售价击破竞品的防线，并不断提高产品的迭代升级，正是如此简单的策略，将竞争对手有了致命的打击，3年后，当竞争对手缓过来时，全新的产品又迭代升级出来了，老产品直接停产。这种竞争策略让所有竞争对手都蒙了。记得小悦悦当时负责一个新的产品线的运营的时候，也是学习同样的操作方法，让我们的产品摆脱了增长魔咒，这一经典战役的操作，现在想想至今还难以忘记，但是再厉害的法则终究抵不过时代的发展，今天计算机销售的容易程度可以用卖萝卜白菜来形容，这其实是时代的进步，快速的降低成本，快速迭代升级，简单化，无奈小悦悦不甘从此进入老干部化，因缘巧合进入了建筑设计行业。并且有幸加入了2家知名头部企业学习锻炼，也颇为喜欢设计，对设计的观察思考也算是有点个人心得，所以从业期间也有机会服务一些高星级酒店和较知名的地产公司。

最后，我们设想一下，今天如果我们房地产公司的房子如果变得像卖计算机一样，像卖汽水一样容易，我想拿基本上是没有竞争对手了，胡扯一句，别当真....

6 l4 p. D+ Y6 j! T5 D
4 {/ M2 x4 o/ i+ M- A0 h4 _
' v2 c. A' j( N- q* k
# n0 p+ y1 M) E; X. q



+ z; R/ W2 m1 B

好了，今天关于房地产精装产品的设计就讨论到这里。

9 D6 Z! T! x* `4 K
2 J7 M9 s; f# j# d$ K
0 r( z  H2 z. M7 T


% X& w( O( A: k3 ]! F& M

' z& W9 q" f" p+ S

作者系曾经经服务过国内地产公司和酒店的设计师，工作之余写一写经历和心得，文字整理工作也较为繁琐，不得当之处请大家批评指正！一定吸取改正！

" p$ Q* K: ]2 B( m