|
伙伴们一直说找机会分享一个关于商务精品酒店方面的设计，然而一直没有时间，设计师的工作你们懂的，不是画图就是在改图，另外的时间就是在工地和开会。所以一直拖了很久，木有办法，入了这行上了船就下不去了，还得把小船越筏也好，不然工作的小船说翻就翻，很担心也很努力，想象中的我们的情况是这样的：; x6 i( t, A, R/ B 3 W2 }1 q$ ~4 O: C" B 实际工作中我们的情况是这样的，简直不忍直视  ....., H. K/ r3 Z P, t$ @/ g( {: w1 f6 B0 ^4 @ 好了，闲话不多说，扯正题，其实传统的快捷酒商务店经过这么多年疯狂的发展，现在集成商进入了一个瓶颈期了，随着经济水平的提高，人们对于衣食住行的要求也相对都提高了，对出行住宿的要求也提高了，快捷商务酒店行业目前进入了一个新的赛道，其中以亚朵，全季等为代表，进入了升级换代的密集调整周期,升级后的酒店迅速获得市场的认可，7天与希尔顿合作的欢朋品牌出世，从广州第一家店开出来后，也迅速的与假日酒店形成有力的竞争，而且去年在江苏宿迁的欢朋的规格可以称之为旗舰，如果放在苏州，无锡等苏南城市，当之无愧的旗舰店，然而之前假日在这个档位上可以说没有竞争对手，我们这里说的假日是指洲际旗下的假日酒店。纵观整个经济型酒店的竞争，几乎进入了军阀混战的局面，迭代升级之快，竞争之激烈一点都不比任何其它行业的竞争逊色多少，以连锁三星为标准的广东某欧式格调的品牌连锁酒店因加强竞争力的因素也加入了上海锦江的大家庭，进入了全面升级迭代的状态，不过很可惜，定位再一次错误，没有充分挖掘其所代表的欧洲文化和顶级艺术文化的核心内涵，只是粗有其形式而已，更别说与时俱进了。 我们再缕一缕国内当前酒店品牌的一些情况（单就品牌而言）数量暂且抛开不说。大概的情况如下； 金陵酒店连锁，开元酒店连锁，首旅建国，首旅如家，华住，铂涛，锦江国际，格林豪泰，尚美，东呈，都市连锁，美豪，逸柏酒店连锁等其他品牌（排名不分先后），当然定位高星级的酒店国内也有很多，但大多以单体居多，例如北京诺金酒店，2013年成立时，当时大有民族文化高端酒店发展代表之势，然而这几年也无大动作，另外就是钓鱼台系列品牌，目前除杭州泛海钓鱼台与成都钓鱼台的新作外，其他也是数量很少，据说在国外开出来一家。这里地产酒店专业户不在本次讨论范围之类，例如广州富力，海航，银泰，金茂等都是合作国外品牌奢华酒店品牌，这里不做讨论，从近几年的势头来看，浙江的开元大有一路披荆斩棘的势头，本次我们重点说一下精品商务酒店的筹建情况，正常一个酒店工程项目的全建设周期大概如下： 立项（运营方式/市调/品牌方案）6 m* N& X: }9 \, x0 o1 y: z5 y# M. N/ T 筹备（选址/物业谈判/消防报建/电梯/外联） 勘察设计 施工/采购 交付运营 后期增值 & C2 K( {. h# h" s L: r 这里我们还要再说一下，其实国内整体酒店业的盈利情况与我们想象中的情况是大不一样的，甚至是截然相反的。高星级酒店是盈利情况整体不如商务连锁酒店，颠覆了我们大众的认知，我们心目中的高大上的地方不是应该在营收也高大上吗？其实不是。为何为这样？就是因为高星级酒店有相当大面积的公共区域和后场配比，而这些面积的坪效指标特别低，服务人员比例，布草比例等等都是非常高的，加上我国的酒店业主一直有个风气就是高星级酒店一定要豪华，总之要一个比一个好，缺少深度模块化的研发，导致设计费，施工费，采购费用总体超标，然而一家酒店也有它自身的生命周期，所有导致高星级酒店的营收压力特别大。我们说酒店的建造与设计肯定要好，但是最好逐步远离“豪”这个概念。反观我们的经济型的连锁商务酒店，没有这些大量坪效指标地下的公共区域的包袱，没有那么多的人员配置比例，也没有那么大量的布草比例，反而日子过的一直还不错，近几年我们也参与不少精品商务酒店的升级改造的筹备与设计，所以这次还是讲一讲商务酒店一类的设计。 " g* j S% y( t0 |$ i+ J5 |9 J2 C 一.外立面的设计，由于现在有统一管制的原因，外立面的设计不再像以前那样各有各的特点，大牌子一个比一个高，现在基本上是规定不得超出整个楼体的高度。但是我们依然要进行好的外立面设计。那么外立面设计分为三个方面，一是远处的酒店标志识别，二是客人走近以后让客户辨别具体你家的位置在哪里，三是外立面的泛光照明。有很多商务酒店喜欢在门头挂一个大大的LED屏，其实这个必要性真不大，关键是很多商务精品酒店的设计和运营做的还非常不错，就真没有必要加LED屏了。 % W0 z8 _& a y. \9 O t5 I$ l 二，内部机电设计，机电是任何一个建设工程项目的重点部分，特别是大型项目要注意，一定要注意设备要有适当的超前性，由于大型项目的设计和建设周期很长，往往长达好几年，如果没有这个意识，很有可能在建造成功后，有的都已经过时了，哪个时候后悔晚矣。那么机电设计大概分为水暖，空调和智能化三部分。一般连锁商务在10000平以下的冷热水供应方式大多为空气源热泵机组。空调建议水冷机组，当然也有采用单机与多联机的氟利昂类型的中央空调，如有必要增强空间质量，可以设计新风系统。最后就是智能化控制主要分为弱电网络系统和门禁系统，公区强电照明开关控制部分和客房墙面智能控制部分。 三，室内设计。 在说酒店室内设计部分之前，照例我们还是先来理一下一些常规精品商务酒店功能配置和其逻辑分布 公区部分： 1.大堂前台，大堂吧，书吧，信息中心（上网），当然有的面积大点会配置类似售楼处一样的水吧，行李间，最好能配备一个行李间，还有公共卫生间 & P( m }$ y$ A0 Q5 f7 f 三，室内设计。 在说酒店室内设计部分之前，照例我们还是先来理一下一些常规精品商务酒店功能配置和其逻辑分布 公区部分： 1.大堂前台，大堂吧，书吧，信息中心（上网），当然有的面积大点会配置类似售楼处一样的水吧，行李间，最好能配备一个行李间，还有公共卫生间 再次就是前台，前台背景，行李间或者物品存放室。再往后就是到达电梯厅了。这里面我们要说的是一般大堂或者公区的卫生间都要设计自动关门的闭门器，防止异味的扩散及保持美观，吧台，行李间，临时办公区一般在相邻的区域，吧台大多数为石材，也有少数木质材料吧台。大堂的天花设计和灯具的设计也非常重要，毕竟是一个酒店的门面。 由于建筑设计防火规范的要求，天花的设计基本不大可能有太多的花样，基本石膏板乳胶漆，少数天花木饰面，或者部分箔纸工艺，然后再加以造型的区分，配置大堂专用水晶灯，或者采取顶面采光，辅助风铃灯的形式等等，具体形式有很多，在此只是举例说明一下。 电梯厅，现在在电梯厅增加设计元素的越来越多，例如增加电梯厅的艺术陈列，增加电梯厅的装饰屏风。增加吊顶的设计元素等，目前亚朵很多墙面的装饰画都是来自与当地的取景，反映当地的人文和市井文化，有点柏悦的意思。另外还需要强调的一点就是，有的大堂过高，那就需要设计钢结构转换层，还要设计检修的马道。 .餐区，当然商务型的酒店目前大部分是早餐的配置，在有些地方会配置简餐和茶饮，这是一个很好的方向，这样就丰富的了餐饮的多样性，满足不同客户的需求。 3.一个小型的健身房 4.一个小型的洗衣房 5.一个能容纳50-100人左右的会议室，有的甚至会配置一个小型会议室，当然配备这些会议室，一般会相应的较大的一个餐区。 其实会议室的设计以及数量需要反复论证，正常快捷酒店的空间和地处的范围受限制，所以有会议需求的客人不一定很多，另外停车也是一个局限的因素，如果设计会议室，势必会增加后厨的力量，两者几乎是高度相关，所以说需要反复论证，这就涉及到经营和设计价值的范畴。另外如果设计了会议室，就势必会增加会议室附近的公卫，也有的设计在会议室内，还要根据实际情况，目前大多数都没有将卫生间设计在会议室内，而是单独会议室之外设置。但是有一点要强调，只要是公卫性质的卫生间，必须设计闭门器，另外要注意的是，会议室的门最好设计成软包形式，主要增强隔音效果，因为门是一个空间内隔音的薄弱环节 6.除大堂卫生间外，至少配备设计一到二个公用卫生间，设置在会议室，健身房附近，用餐区附近 7.公共及客房走道，休息区，客房走廊，根据建筑设计防火规范的要求，单面布房的走廊宽度不得低于1200mm，双面布房的走廊不得低于1400mm，其实现在的设计要求早已超出现有的水平了，一般双面布房的走廊，宽度尽量不低于1600，甚至是1800，这样才有较好的体验感。走廊的进户门一般要求至少凹入墙面200-300mm，方便其他客人通行 走廊的天花基本不大可能设计其他的材质，绝大部分是石膏板乳胶漆，当然也有防火效果更好的GRG，和美化水泥纤维板，只是代价大一点而已。走廊墙面，地面除我们常规的木饰面，墙纸，墙布，地毯等材料外，现在也会增加美陈部分的设计。 另外走廊的灯光不宜太强，甚至比常规照明还稍弱点。按照日本发布酒店客房走廊的一般光通量的要求是75-110流明，还有我们要格外注意的是，是否会涉及到防火分区的问题，最长疏散通道的距离是否达标的问题，还有就是消防前室面积是否达到最低6平方的标准等问题，我们可以以最保守的方法来设计，那就是只要是通道出口的地方，都按照甲级防火门的标准设计。 还有就是走廊的踢脚线的设计，也需要注意，一般走廊的踢脚线都需要设计的比常规的踢脚线高，这是因为我们在带行李箱行走的时候，或者打扫卫生的推车在工作的时候，轮子碰到墙面的概率很高，所以一般设计踢脚线就要高于轮子的高度，目前大部分在200-300mm之间，石材的更好。另外还有的设计踢脚灯带。这也是一个很好的设计方向。 8.布草间，正常情况下，每一层不得少于一个布草间，布草比例一般在1:3或1:3.5，这个你们应该很清楚的 9.内部办公室至少要有一个 10.客房，客房是收入来源最重要的部分，占比最多。使用率也最高，所以客房的设计也非常重要，很多业主和设计师把大部分的钱分配在公区上面，而降低了客房的资金配置，其实这样也是不对的，真正带来口碑和体验感的部分是客房，曾经我们在一次酒店设计论坛上，我们列举了客房设计的各种可能性，结果至少多30多种设计方案。体验高好一点的商务酒店，正常客房的标准间和单人间的面积不低于25平方。不然很难说有体验感，另外还要配套部分的套间。客房吊顶完成面最低不要低于2350，否则就会显得很压抑了，客人也不愿意住。另外还有一个非常重要的地方，那就是隔音，如果酒店客房的隔音做不好，基本上这个酒店的营业不会太理想。 ! N0 x* f# d7 ]( { 这里我们把客房的具体说一说，大概分为三大类； （1）.硬装的部分:进户门，玄关衣柜，行李架，迷你吧，电视背景，床背景，卫生间门，台盆柜，镜柜，马桶，淋浴房或者浴缸 （2）.软装的部分：电视柜，床，床头柜，床尾凳，写字桌（现在有不少设计成硬装），写字椅，咖啡几，咖啡椅，单人休闲沙发，脚踏，落地灯，窗帘，艺术挂画，有的还有床毯。 （3）.电气部分：电吹风，一体式音响，电视机，少数配备小冰箱，少数配备电动帘。 客房内部无外乎这三大类的配置，我们在里面选取基础单元进行排列组合并且加以优化，或者取舍，当然我们这里讨论标准客房，如是套房或者行政套房就另当别论了 再来详细介绍客房的设计要点； （1）进户门，这个基本上不用做过多的介绍了，闭门器，防盗链，密封挡尘条这些配件基本都有。而且现在进户门有一个趋势就是越做越厚，重点还是加强隔音的效果。 （2）天花，基本没啥可说的，地面，玄关处瓷砖，大理石，房间内，地毯或者地板，但是目前的趋势，大有地板超越地毯的动向。特别是作为经济型酒店，地毯的使用寿命和更换频率都非常小。主要目前也有很多讨论的声音，生虫的概率比较大，脏了也不宜清理等等。 （3）衣柜，基本上也没什么可说的，很多也都是柜门无拉手设计。简洁大方，也不会挂扯衣服鞋帽之类的。衣柜最好是感应灯设计。 （4）迷你吧，这个要说一说，特别是放置冰箱的迷你吧，我们在分析质量通病的时候也反复说过，但凡放置小冰箱的迷你吧，背板，底板，踢脚板都需要开透气散热槽，这样空气得以流通。 （5）玄关洗手台，台面需要设计挡水条，并且密封处理，尽量设计为悬空，如不能悬空，洗手台底座最好嵌套不锈钢底座。防止有水渗透，或者加强防渗透的效果。镜子做防雾镜或者除雾镜。 （5）电视柜，基本上现在很多客房都取消了活动电视柜的设计，取而代之的是通长的台面和电视背景。 （6）床背景的做法有很多，木饰面，软硬包，墙纸以及床头灯带，目前亚朵的做法多以当地取景的画面来做大幅展示。床头柜设计成活动家具或者固定家具的都有，配置照明手电筒。 （7）卫生间的玻璃隔墙，电动窗帘，手动窗帘都有，如果是电动窗帘，需给电机留位置。还有就是很多酒店客房也会设计集成音响系统。 另外还有客房的户型设计上面，一般不会低于四种户型，单标，双标，家庭房，行政大套，少数设计了三人房（应该有必要），满足各种不同客人的需求，因为现在客户的需求也呈现出多样化的趋势。尤其是重点旅游城市和较为发达的地区，客房内的配饰也出现了很多多样性的配置，例如免费矿泉水，免费旅行指南，免费简易景点介绍的小册子。临时应急处理药品，酒精，消毒液，创可贴，云南白药，晕车药等等。这都是从小处体现的一大创新，我们上次也说过，小处着手，往往会有高价值的体验感。 （8）下面重点说说卫生间，卫生间是我们多次开会总结质量通病的地方。首先顶部的管线向要清晰，而且要错开灯具，换气设备。最好采取集成吊顶的方式，防水石膏板和防水乳胶漆始终是隐患。墙面开槽走线需要平整到位，水泥砂浆敷设的时候一定要平整饱满，并单独刷防水涂料。所有地面防水阴角部分需要做半径50的水泥砂浆弧度，单独刷一遍防水涂料，这样不留死角。 地面基层处理，找平，下水管根部细节处理，同样需用堵漏王做弧度，并且将下水管用砂纸打毛，增加粘合度，单独刷防水涂料，然后地面找平并且顺地漏处找坡。卫生间门洞处用水泥砂浆敷设止水带，很重要，留地面25mm的完成面，然后整体连从止水带的位置一直到里面整体JS防水3遍，除淋浴区外，其他半湿区翻边300mm，防水不得有气孔和疙瘩。 蓄水实验不得低于24小时，有些个别要求较高的地方，甚至会将淋浴房区域单独试水，然后卫生间整体二次试水，最后加保护层，贴地面砖。为防止客人跌倒和增加水流导向，淋浴房内地面一般会设计一块突出大理石，进行拉槽处理，防水与安全是重中之重。 " a. |1 g" W' v | 我们再次强调，酒店是一个人员流动密集的地方，消防工作一定是底线也是红线，另外就是各种产品设备使用频频非常高，所有产品的质量一定要过硬，我们的业主千万不要图便宜或者图品牌的档次高低以及名气，一定要充分的调研和对产品质量进行检测，以保障后期运行良好。 最后，我们还是要来韶一韶酒店的设计一些关键点，至少从我们的从业经历以及客观的分析得出的一些结论。 1.美不美的问题只占整个项目的20%，况且现在我们内部的设计力量都已经非常成熟了，所以不要一味迷恋大师的设计和出奇的设计，这样会导致高额的设计成本和建造成本，例如小悦悦的设计成本就比较低  ，但是小悦悦的从业经历可是很充足的哟。 2.功能性，适用性的合理安排 3.动线的科学性 4.反应时代特征和意识形态，非常重要，这些年我们目睹了不少如日中天的优秀公司因为时代特征性的敏锐度的解读上面而覆辙的，这也是我们一直比较强调的东西，可能和我们商科出身的设计有关吧 5.注入相应的文化特性 6.关注建造成本以及预计未来的风险，安全性 7.关于翻新周期和翻新成本，非常重要的隐性指标 8.我们始终相信守正出奇，而不是出奇守正，最基础的逻辑 好了，今天关于精品商务酒店是筹建和设计就分享到这里。工作之余写一写经历和心得，文字整理工作也较为繁琐，不得当之处请大家批评指正！一定吸取改正！ |
精华推荐
换一换
发表评论3
说的中肯又实在，学习了
广州专业深化公装空间施工图团队，有君悦酒店，逸林酒店等深化经验。合作沟通请加微：wx438815336